國土資源局用地科主要是干什么的?

國土資源局已經更名為自然資源部，原用地科是土地利用科，現在已經更名為自然資源開發利用司。

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自然資源開發利用司職責：

1、擬訂自然資源資產有償使用制度并監督實施，建立自然資源市場交易規則和交易平臺，組織開展自然資源市場調控。

2、負責自然資源市場監督管理和動態監測，建立自然資源市場信用體系。

3、建立 *** 公示自然資源價格體系，組織開展自然資源分等定級價格評估。

4、擬訂自然資源開發利用標準，開展評價考核，指導節約集約利用。

擴展資料

自然資源部的主要職責：

（一）履行全民所有土地、礦產、森林、草原、濕地、水、海洋等自然資源資產所有者職責和所有國土空間用途管制職責。擬訂自然資源和國土空間規劃及測繪、極地、深海等法律法規草案，制定部門規章并監督檢查執行情況。

（二）負責自然資源調查監測評價。制定自然資源調查監測評價的指標體系和統計標準，建立統一規范的自然資源調查監測評價制度。實施自然資源基礎調查、專項調查和監測。負責自然資源調查監測評價成果的監督管理和信息發布。指導地方自然資源調查監測評價工作。

（三）負責自然資源統一確權登記工作。制定各類自然資源和不動產統一確權登記、權籍調查、不動產測繪、爭議調處、成果應用的制度、標準、規范。

建立健全全國自然資源和不動產登記信息管理基礎平臺。負責自然資源和不動產登記資料收集、整理、共享、匯交管理等。指導監督全國自然資源和不動產確權登記工作。

（四）負責自然資源資產有償使用工作。建立全民所有自然資源資產統計制度，負責全民所有自然資源資產核算。編制全民所有自然資源資產負債表，擬訂考核標準。制定全民所有自然資源資產劃撥、出讓、租賃、作價出資和土地儲備政策，合理配置全民所有自然資源資產。

負責自然資源資產價值評估管理，依法收繳相關資產收益。

（五）負責自然資源的合理開發利用。組織擬訂自然資源發展規劃和戰略，制定自然資源開發利用標準并組織實施，建立 *** 公示自然資源價格體系，組織開展自然資源分等定級價格評估，開展自然資源利用評價考核，指導節約集約利用。

負責自然資源市場監管。組織研究自然資源管理涉及宏觀調控、區域協調和城鄉統籌的政策措施。

（六）負責建立空間規劃體系并監督實施。推進主體功能區戰略和制度，組織編制并監督實施國土空間規劃和相關專項規劃。開展國土空間開發適宜性評價，建立國土空間規劃實施監測、評估和預警體系。

組織劃定生態保護紅線、永久基本農田、城鎮開發邊界等控制線，構建節約資源和保護環境的生產、生活、生態空間布局。建立健全國土空間用途管制制度，研究擬訂城鄉規劃政策并監督實施。組織擬訂并實施土地、海洋等自然資源年度利用計劃。

負責土地、海域、海島等國土空間用途轉用工作。負責土地征收征用管理。

（七）負責統籌國土空間生態修復。牽頭組織編制國土空間生態修復規劃并實施有關生態修復重大工程。負責國土空間綜合整治、土地整理復墾、礦山地質環境恢復治理、海洋生態、海域海岸線和海島修復等工作。

牽頭建立和實施生態保護補償制度，制定合理利用社會資金進行生態修復的政策措施，提出重大備選項目。

（八）負責組織實施最嚴格的耕地保護制度。牽頭擬訂并實施耕地保護政策，負責耕地數量、質量、生態保護。組織實施耕地保護責任目標考核和永久基本農田特殊保護。完善耕地占補平衡制度，監督占用耕地補償制度執行情況。

（九）負責管理地質勘查行業和全國地質工作。編制地質勘查規劃并監督檢查執行情況。管理中央級地質勘查項目。組織實施國家重大地質礦產勘查專項。負責地質災害預防和治理，監督管理地下水過量開采及引發的地面沉降等地質問題。負責古生物化石的監督管理。

（十）負責落實綜合防災減災規劃相關要求，組織編制地質災害防治規劃和防護標準并指導實施。組織指導協調和監督地質災害調查評價及隱患的普查、詳查、排查。指導開展群測群防、專業監測和預報預警等工作，指導開展地質災害工程治理工作。承擔地質災害應急救援的技術支撐工作。

（十一）負責礦產資源管理工作。負責礦產資源儲量管理及壓覆礦產資源審批。負責礦業權管理。會同有關部門承擔保護性開采的特定礦種、優勢礦產的調控及相關管理工作。監督指導礦產資源合理利用和保護。

（十二）負責監督實施海洋戰略規劃和發展海洋經濟。研究提出海洋強國建設重大戰略建議。組織制定海洋發展、深海、極地等戰略并監督實施。會同有關部門擬訂海洋經濟發展、海岸帶綜合保護利用等規劃和政策并監督實施。負責海洋經濟運行監測評估工作。

（十三）負責海洋開發利用和保護的監督管理工作。負責海域使用和海島保護利用管理。制定海域海島保護利用規劃并監督實施。

負責無居民海島、海域、海底地形地名管理工作，制定領海基點等特殊用途海島保護管理辦法并監督實施。負責海洋觀測預報、預警監測和減災工作，參與重大海洋災害應急處置。

（十四）負責測繪地理信息管理工作。負責基礎測繪和測繪行業管理。負責測繪資質資格與信用管理，監督管理國家地理信息安全和市場秩序。負責地理信息公共服務管理。負責測量標志保護。

（十五）推動自然資源領域科技發展。制定并實施自然資源領域科技創新發展和人才培養戰略、規劃和計劃。組織制定技術標準、規程規范并監督實施。組織實施重大科技工程及創新能力建設，推進自然資源信息化和信息資料的公共服務。

（十六）開展自然資源國際合作。組織開展自然資源領域對外交流合作，組織履行有關國際公約、條約和協定。配合開展維護國家海洋權益工作，參與相關談判與磋商。負責極地、公海和國際海底相關事務。

（十七）根據中央授權，對地方 *** 落實黨中央、國務院關于自然資源和國土空間規劃的重大方針政策、決策部署及法律法規執行情況進行督察。查處自然資源開發利用和國土空間規劃及測繪重大違法案件。指導地方有關行政執法工作。

（十八）管理國家林業和草原局。

（十九）管理中國地質調查局。

（二十）完成黨中央、國務院交辦的其他任務。

（二十一）職能轉變。

參考資料來源：中華人民共和國自然資源部-自然資源部職能配置、內設機構和人員編制規定

柘城縣國土資源局

柘城縣位于商丘市西南部,地處北緯33°55′55″~34°16′35″,東經115°02′18″~115°32′02″之間,轄21個鄉(鎮),496個行政村,人口100萬,土地總面積104145.39公頃。2010年柘城縣榮獲省級園林城、省級衛生城、省級林業生態縣。2010年柘城縣城鎮化率達到32%,被河南省命名為產業集聚區發展“十快縣”;2010年糧食總產量突破14億斤,再次被評為全國糧食生產先進縣。

李偉峰 黨組書記、局長

張輝 黨組成員、副局長

郭雨 黨組成員、副局長

陳松梅 黨組成員、紀檢組組長

白海彬 黨組成員、副主任科員

陳傳仲 黨組成員、副主任科員

邢思海 副主任科員

李偉峰簡介:1965年6月出生,漢族, *** 黨員,在職研究生。1989~2004年,在柘城縣縣委辦公室任干事、秘書、秘書科長、副主任;2005年元月,任 *** 柘城縣委委員、慈圣鎮黨委書記;2009年5月至今,任柘城縣國土資源局黨組書記、局長。

【機構設置】柘城縣國土資源局現有干部職工201人,內設辦公室、用地審批股、土地利用管理股、人事股等9個行政股(室),下設柘城縣土地監察大隊等15個事業單位,其中,2010年,柘城縣土地收購儲備中心升格為正科級單位,柘城縣土地監察大隊、柘城縣土地整理中心分別升格為副科級單位;局下轄城關、伯崗、崗王、安平、皇集、胡襄、陳青集、惠濟、老王集、張橋、梁莊、申橋、大仵、遠襄、慈圣、洪恩、牛城、馬集、邵園、李原、起臺、產業集聚區22個國土資源所。

【土地資源】柘城縣土地總面積104145.39公頃,其中,耕地69623.06公頃,園地89.08公頃,林地6690.94公頃,城鎮村及工礦用地18879.01公頃,交通運輸用地3928.65公頃,水域及水利設施用地4863.47公頃,基本農田保護率88.14%。

【耕地保護】一是柘城縣 *** 下發測繪資質交流了耕地保護考核辦法,明確測繪資質交流了耕地保護測繪資質交流的責任,完善了耕地保護測繪資質交流的監督機制。縣 *** 與各鄉鎮人民 *** 簽訂了基本農田保護目標責任書,將商丘市 *** 下達給該縣的71549.52公頃耕地和63000公頃基本農田保護任務,層層分解,具體到每個地塊和農戶,明確了保護責任人和保護措施。形成了 *** 主導、部門聯動、群眾參與、各界監督,橫向到邊、縱向到底、一級抓一級、層層抓落實的耕地保護責任體系;二是嚴格落實占補平衡制度,加大耕地補充儲備力度。積極調查摸底,查清耕地后備資源家底,建立臺賬,及時 *** 補充耕地資料并立項上報,認真實施補充耕地項目。2010年在全市率先完成補充耕地101公頃(1515畝),占市國土資源局下達任務的120%。同時,及時組織上報了2011年補充耕地項目可行性研究報告,項目獲得批準并實施后,可補充耕地2130畝。

【國土資源規劃管理】完成了柘城縣鄉級土地利用總體規劃的修編工作,并獲得商丘市 *** 批準。

【土地利用管理】一是2010年共依法公開出讓國有土地54宗,土地面積為878.193畝,為城市發展提供3.0051億元資金。年度列入保障性住房用地75.79畝全部供應,供應率100%。完成征收實施并移交的國有建設用地609畝,供地率達到85%。同時,按照市國土資源局統一部署,對批而未用土地進行了徹底的專項清查,共清查出批而未用土地12宗,面積598畝,全部處置到位,為市局下達全年處置批而未用土地148畝目標任務的404%。二是按照“布局集中、產業集聚、用地集約”的原則,凡工業項目一律向產業集聚區集中,不準在鄉鎮占用耕地。縣國土資源部門為產業集聚區報批土地4800畝。截至2010年底,縣產業集聚區基礎設施投入24億元,建有98萬平方米的標準化廠房。三是以節約集約模范縣創建活動為契機,使節約集約用地活動步入了規范化、制度化、經常化的軌道。柘城縣委、縣 *** 成立了縣節約集約模范縣創建活動領導小組,制訂了《柘城縣節約集約用地模范縣創建活動實施方案》,建立了聯席會議制度,形成了 *** 主導、部門聯動的節約集約用地監管格局。以清理工業用地為突破口,建立了閑置土地、低效用地清理處置機制。之一批5個企業(伊陽面業、玉龍超硬、瞳森養殖、泰昆飼料、快活林酒店)因其土地部分閑置或者低效利用,已從產業集聚區被清理出去;原以縣新華書店名義圈占的土地被收回并重新出讓。同時,在供應土地上,提高進入產業集聚區門檻。嚴格按照國土資源部和省廳規定的標準對項目的投資強度、容積率、建設工期等節約集約用地指標進行核查,并對批后土地全程跟蹤監管,確保活動取得實效。

【地籍管理】一是完成了503宗集體土地所有權登記發證,發證率100%;完成了21.8萬宗集體土地建設用地使用權登記發證,發證率88%;二是完成了柘城縣第二次全國土地調查的農村數據庫建設,年底可以完成城鎮數據庫建設;二次調查成果的確認、驗收、匯交工作正在準備。三是做好了測繪市場的管理工作,先后完成了兩家測繪資質的初審、上報工作。

【建設用地管理】在柘城追趕型發展態勢下,用地的壓力特別大。為此,縣國土資源局集中時間、集中人力、物力、財力,克服種種困難,抓緊報批土地。2010年共上報土地報件15個批次,面積7134畝,保障了柘城縣產業集聚區和城市建設項目及時落地。

【五項機制提升隊伍素質】柘城縣國土資源局黨組把加強隊伍建設、提升部門形象作為推進各項工作的抓手,形成了“抓班子,帶隊伍,聚人心,昂士氣,樹形象”的良好機制。一是抓班子。堅持周一例會制度,主要內容:匯報上周分管工作進展情況,安排部署本周工作,集中學習傳達上級文件精神和要求,加強政治理論學習,通過交流,增強班子成員工作的責任感、使命感和緊迫感,班子成員的水平逐步得到提高。二是帶隊伍。實行半軍事化管理,嚴肅工作紀律,建立健全各項規章制度,形成用制度管人、用制度約束人的良好工作機制;適時組織干部職工進行業務考試,在干部隊伍中形成了濃厚的學習氛圍。三是聚人心。不斷改善辦公條件,豐富干部職工的業余文化生活。如:在全市國土資源系統率先開展拓展訓練,通過“同舟共濟”、“共度難關”等8個項目的訓練,熔煉了團隊,增強了國土隊伍的凝聚力、向心力。四是昂士氣。按照縣委統一部署,全局先后扎扎實實開展了“追趕型思路大討論”和“兩樹一爭”活動,取得了預期的效果,達到了激發全縣國土資源系統干部職工工作積極性、主動性的目的。五是樹形象。通過在全局開展“廉潔奉公、勤政為民”主題實踐教育活動、“兩整治一改革”專項行動、市級文明單位標兵創建活動,全面提高了全局人員的整體素質,提升了國土資源部門的良好形象。

【農村土地綜合整治】一是采取“ *** 主導,群眾主體,國土搭臺,部門配合”的工作機制,較好地推動了項目實施。2010年涉及的3個試點村,新村已經建成,安平鎮史洼舊村拆遷完畢并復耕,申橋鄉的袁西和胡襄鎮的殷洼舊村均拆遷80%,新增耕地面積610畝。二是縣 *** 要求每個鄉鎮要啟動不少于一個村進行農村土地綜合整治工作,經過篩選,確定了10個省、市級農村土地綜合整治試點村,并經省 *** 、市 *** 批準。實施后,新增耕地面積198.56公頃,可騰退建設用地指標93.91公頃。

【礦產資源】根據“河南省商丘地區胡襄煤普查”結果,柘城縣賦存煤層厚度0.78~9.82米,埋藏深度800~2050米。煤類主要為中等變質一高變質程度的焦煤、瘦煤和貧煤。通過已施工地震和鉆孔資料,估算柘城縣境內煤炭總資源量為39億噸,其中1500米以淺(以上)23億噸。主要分布在慈圣鎮、胡襄鎮、伯崗、牛城、老王集、大仵、申橋、崗王、邵園、梁莊10個鄉鎮。

【執法監察】2010年,柘城縣國土資源局大力開展土地執法監察工作。一是健全了縣監察大隊、國土所、村協管員三級土地監察 *** ,明確了工作職責及獎勵措施。二是堅持動態巡查制度,明確了巡查職責、巡查的重點及頻率、巡查的目的以及制止、報告和查處等問題。2010年,縣、鄉國土資源部門共巡查達6000余次,發現土地違法523起,及時制止了395起,立案查處83起,下達行政處罰決定書83個,并及時依法進行了移交。三是開展了對違法違規行為集中整治活動。根據商丘市土地衛片執法檢查工作領導組文件精神,柘城縣委、縣 *** 于在全縣范圍內開展了為期一個月的整治違章建筑、嚴厲打擊私搭亂建行為的統一行動。成立了由縣委常委、政法委書記任政委,縣委常委、紀委書記任指揮長,主管副縣長任副指揮長,國土、公安、住建、規劃、監察、執法大隊及21個鄉鎮的鄉鎮長為成員的領導組,嚴厲打擊違法違規用地和私搭亂建行為。清查期間,所有非農業建設項目(縣重點項目除外)一律停工待查。對于沒有取得合法用地手續的在建建筑物、構筑物,一律拆除;對于已建成的違法違規用地項目,區分情況,依法處理。全縣共拆除違章建筑407處,面積5萬多平方米。

【 *** 工作】柘城縣國土資源局,時刻繃緊確保全縣涉土 *** 穩定這根弦不放松,定期開展不穩定因素排查工作,先后排查不穩定因素43起,及時化解26起,對17起實行局領導分包制度,限期解決。綜合運用法律、民調等手段,認真解決接訪和排查問題,確保大事不出縣、小事不出村,把問題解決在基層,消滅在萌芽狀態。全年共辦理省廳、市局交辦 *** 案件2起,結案率為100%。受理群眾行政確權案件7起,結案率為100%,群眾滿意率達到95%以上。

(吳玉法李麗)

如果一個地方，樓盤很多，人流也很多，但是沒有什么工廠什么的，那么這些人到底在靠一些什么東西來維持經

注意事項太多，先給測繪資質交流你幾項，有問題歡迎隨時提問。請看以下基本內容。 1、《選房應考慮的主要因素》 （1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。 具體而言主要是指： ①城市上風上水。城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向。 ②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。 ③城市化水平高。居住地各種市政設施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區位、繁華度、公共設施配套等。 ④生活便利。步行10分種左右即可到達各類商業服務網點，能滿足日常生活物品的采購及其他服務需求。 （2）要看住宅環境。 住宅環境包括日照、通風、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風氣、治安狀況等。 （3）看住宅的健康與安全性。 要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠離污染源、傳染病醫院等。 （4）看開發商資信調查、房屋合法性調查。 （5）看房屋的品質狀況。 主要看房屋的數量指標、質量指標、價格因素等。 （6）看其他隱蔽工程、公共設施工程、建材品質、售后服務承諾等。 總之，對所購的房屋進行多次深入調查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區位、環境、健康與安全性、房屋品質、開發商資信；晚上去便于體驗與了解居住區人口素質與構成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數、授權范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。 2、如何選擇開發商。 （1）搞清開發商的資質。 國家對以房地產開發經營為主的專營企業，明確要按規定申請資質等級。以開發項目為對象，從事單項房地產開發經營的項目公司不寫著資質等級，但必須有項目一次性《資質證書》。對不具備資質的開發商建設銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應要求開發商出示《資質證書》。考察《資質證書》時要鑒別： ①項目型公司。若《資質證書》標明開發商只具有對某一特定項目的開發資格，并標明開發期限，對此可能產生的售后風險，購房者應引起高度重視。因為項目型公司，在開發銷售完畢一段時間后往往就不存在了，購房者在以后使用過程中，若發生諸如房屋質量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。 ②《資質證書》上標明 的等級。根據國家有關規定，開發企業的資質自高至低分為一至五級。資質的高低表明了開發商在資金規模、技術力量、開發業績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發商所開發的商品房，在性能、質量和售后服務方面的水平。 ③《資質證書》的合法性和時效性。《資質證書》一般情況下每年審核一次，購房者應留意開發商是否以舊充新。 （2）了解開發商的實力。 開發商的實力是保證項目正常進行的最關鍵因素。有實力的開發商自有資金充足，一般可以保證材料的及時供給和施工的正常進行，避免工期延誤等狀況的發生。 從以下幾方面，可以了解開發商的實力： ①市場占有率。了解開發商所主持的項目總開發量和開工量。同期開工項目較多的開發商，一般來講具有一定的實力。沒有金剛鉆，誰敢攬瓷器活測繪資質交流？但是已知革開發商本身實力并不雄厚，卻主持了過多的項目，就要慎重考慮。 ②工程工期和進度情況。建設工期過長是開發商缺少資金保障的表現之一。 ③銀行貸款的發放情況。中國人民銀行“121”決議的出臺，對開發商自有資金量有一定的限制，對開發商的資質進行了更嚴格的審核。 ④上市公司公開的財務年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業有較為充實的運轉資金。 （3）了解開發商的信譽 信譽是保證期房承諾兌現的根本，隨著房地產行業品牌銷售的臨近，尋求長遠發展的開發商必定要顧及企業形象，打造品牌。如果開發商將每一個項目的成敗當作是影響企業形象化的關鍵，那么他們對信譽的重視程度就高，選擇這樣的開發商，出現質量問題可能性也比較小。即便出現了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。 從以下幾方面，可以了解到開發商的信譽： ①“翻舊賬”。從開發商以往的作品當中，可以容易地看出其對信譽的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質如何？樓盤是否發生過嚴重的糾紛？都是需要你認真了解的情況。 ②登錄當地的以房地產為主要內容的網站中的“業主論壇”。從這些論壇中，你會了解到已經購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發商的種種評價。 （4）考察銷售的資質。 商品房的銷售分為開發商自行銷售和委托物業 *** 兩種。由于委托物業 *** 要支付相當于售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發商愿意自行銷售： ①大型房地產開發商有自己專門的營銷隊伍和銷售 *** ； ②房地產市場高漲，市場供應短缺，所開發的項目受到使用者和投資人士的歡迎； ③開發商所開發的項目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。 如果是開發商所屬的營銷部門售房，則要查實其能否及時提供購房者所需資料，并要查看其與開發商的從屬關系。 對于各物業 *** ，則要查看其是否有開發商的委托 *** 書，是合 *** 還是獨家 *** ？ *** 權限、時間期限等有哪些規定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發商授予物業 *** 哪些權利，哪些問題仍由開發商負責， *** 商是否有合法售房的權利，開發商是否認可物業 *** 的銷售行為，并是否承擔物業 *** 相應的責任。 物業 *** 有全權 *** 和一般 *** 的區別。全權 *** 是開發商只委托一家 *** ，并要求 *** 方對委托事項承擔責任；一般 *** 是開發商委托一定或幾家 *** ，但不一定要求 *** 方對委托事項承擔責任。在涉及商品房定價、房號選擇、簽訂《認購書》或《商品房購銷合同》等重要問題時，如由物業 *** 代辦，購房者一定要核實開發商對物業 *** 的授權委手書，以及約定物業 *** 能承擔和應承擔的各項責任。 3、如何識別“假熱銷” （1）認購時間看長短。 大部分樓盤上市之前都有一個內部認購階段。所謂內部認購，是指期房項目在尚未獲得預售許可證的情況下，先行對樓盤進行購買資格的認證，這種認證的方式同經濟適用住房的“倒號”類似，雖然曾被主管機關明令禁止，但至今仍十分流行。 從內部認購判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。買房人可以根據內部認購時間長短和認購期所結識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內部認購時間越短，造“假熱銷”的可能越大。從2004年各地市場的情況來看，上市樓盤內部認購的時間有逐漸縮短之熱，三天、兩天，個別項目甚至只有一天。如果一個新樓盤經過較長時間的內部認購，就會有相對較多數量的客戶積累。這種情況下，想買房的人可以通過搜弧焦點網的網上“社區準業主論壇”了解項目的詳細情況，特別是其他準客戶對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分買家對該樓盤的舉程度。 對于內部認購時間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷是門很深的學問，市場上經常可以看到，內部認購時間越短的樓盤，排隊的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數有詐。除非性價比極突出，或位置的獨特性極具吸引力，否則排隊者中一定有相當部分是“托兒”。 （2）莫中“雇托炒房”計。 “雇托炒樓”現象絕非偶然。從早期外銷房，到之后的一些高檔住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是再普遍不過的現象。開發商在內部認購或者是銷售階段，先期給予“托兒”們認購權，而后迫使真正的買房人花更高的價錢從“托兒”的手中買回認購權或房屋，而價格高出的部分將由開發商和托兒們按照一定的比例進行分成。 實質上，“雇托炒樓”同樣是營造稀缺房源現象的一種手段，只不過其目的不僅在于營造一個熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到搶購”的書面，這不僅有利于開發商獲得更高的利潤，而且還會給買房人造成相當程度的心理壓力，使其作出非理性的判斷和購買決策，從而使開發商有機可乘。當你發現你來得很早，而“房號”定是這樣的：售樓人員會告訴你，你想的戶型或者朝向的房子已經被別人認購了，不過如果你真的想要的話，還有商量的余地，當然一定是要付出更高的價格。遇到這種情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率作出決斷。 （3） *** 預約斷真假 通過售樓處穿梭不停的人流來營造“熱銷”的氣氛，是開發商在樓盤開盤后經常使用的手段。當然，測繪資質交流我們不能說所有“人多”的售樓處都是造假，不過，你可以通過一個簡單的手段來識別售樓處熱銷的真假—— *** 預約。你可以撥打某一項目售樓處的 *** ，向售樓人員提出某一天去看房，如果對方爽快地答應，那么應該沒什么問題。如果售樓人員沒能答應你的預約，而是希望你在某一特定的日子去售樓處看房，那么，你該留神了，這可能是樓盤銷售的現場控制。 銷售現場控制是樓盤銷售最為重要的一部分，與內部認購制造“假熱銷”的原理相同，開發商希望把看房的人都集中在某一天，這樣，售樓處的人流就會呈現“川流不息”的情況，所有來現場看房的人都會認為這個樓盤正在熱銷當中，自己要抓緊購買，這種心情一定會影響你理性購房決策，從而再次把機會留給了開發商。在一周之內，開發商只在一天或兩天對外接待買噥看房，如果你著急買了，則中了開發商現場控制的計策。 4、．開發商常用的營銷方式 （1）設立專門的銷售機構。目前的房地產開發商一般采取以下幾種方式設立銷售機構：①開發商自己組建的銷售部；②委托某一專業房地產 *** 機構進行獨家銷售；③與多家 *** 行簽訂 *** 協議，委托其銷售，但同時自己也有人員從事銷售工作。 對于購房人來講，在哪家銷售機構購房，其實都是無所謂的事情。不過其中的關鍵是購房人從哪家簽下來的房價，能夠拿到一些的折扣，以及銷售方能夠更多地提供哪些服務。 （2）房屋銷售有先后策略。由于每一棟樓房總有樓層、朝向的好壞之分，所以為了能夠讓房屋盡可能都銷售出去，一般情況下，開發商或銷售商在售樓時總會制定嚴謹的銷售策略，控制性地將同一棟樓或小區中的好、壞房屋搭配出售。 （3）房屋定價先低后高。開發商或 *** 商為了使購房人增強對所購物業的信心，同時也為了造勢，烘托人氣，一般在開盤銷售時都先放出低一些的價格。然后定期將房價抬高若干個百分點。除非市場極度蕭條，否則，開發商是決不下調房價的。 （4）廣告宣傳房產促銷。對于大多數房地產項目來說，商品房銷售的主要傳播途徑，即是在媒體上刊發廣告。這類廣告中一般都顯示有用電腦 *** 的項目效果圖，注明項目的突出優勢等誘人的說明。一般情況下，項目規模大、資金實力雄厚的開發商廣告投入量較大，而一些開發規模小、銷售不暢的項目廣告投入量相對就要小得多。但也有一些項目并沒有投入多少廣告，房屋就銷售一空，這只能說明這樣的項目市場定位比較準確，符合買家的胃口。 5、．好戶型的標準數據 根據世界衛生組織定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上和社會上完全處于良好狀態的住宅。我國的“健康住宅建設技術要點”提出了健康住宅的面積、光環境、聲環境、熱環境等方面的標準。 （1）建筑密度不大于25%。 （2）面積標準： 客廳，更低14平方米，一般18平方米，推薦面積25平方米； 主臥室，更低12平方米，一般14平方米，推薦面積16平方米； 次臥室，更低8平方米，一般10平方米，推薦面積12平方米； 廚房，更低5平方米，一般6平方米，推薦面積8平方米； 餐廳，更低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米； 主衛生間，更低6平方米，一般7平方米，推薦面積8平方米； 次衛生間，更低3平方米，一般4平方米，推薦面積5平方米； 貯藏室，更低3平方米，一般4平方米，推薦面積6平方米； 書房，更低6平方米，一般8平方米，推薦面積10平方米； 總體上各個部分的面積除了要達到以上標準外，而且還要有足夠的人均建筑面積，并確保其私密性。 （3）能引起過敏的化學物質濃度很低。 （4）盡量不使用易散發化學物質的材料。 （5）二氧化碳濃度要低于1000PPM。 （6）懸浮粉塵濃度要低于0.15mg/平方米。 （7）每天日照時間應在3小時以上。 （8）有足夠亮度的照明設備。 （9）功能良好的換氣設備能將室內污染氣體排到室外。 （10）廚房灶具或吸煙外要設局部排氣設備。 （11）整個房間溫度全年操持在17—27之間。 （12）室內溫度全年保持在40%—70%之間。 （13）噪聲要小于50分貝。 （14）有足夠的抗自然災害的能力。 （15）便于護理老人和殘疾人。 （16）人均公用綠地面積大于或等于2平方米。 164．挑選的戶型八大忌 （1）忌大而無當。大戶型不能簡單的理解為中小戶型圖紙放大。它應該是一種全新理念上的設計，房屋整體功能要相應增加；房屋高度的合理增加；新型的采光設計、裝修效果等也應有改進和提高，切忌大而無當。從我國目前家庭結構看，長時間內都將是三口之家，主導戶型至少在十年內仍會以三室三廳或兩室一廳為主。 （2）忌一覽無余。許多老的戶型，進入戶門沒有玄關設計，廳內景象一覽無余，房屋整體缺乏層次感。臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關的設計多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風式”兩種，前者會多占用一些空間，后者實際上是一個完整方廳的一扇屏風，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術造型，可起到豐富內涵的作用。 （3）忌廚廁扎堆。不少蹩腳的戶型設計中，廚房和衛生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設計應棄用。 （4）忌廳內多門。起居室（廳）內的戶門過多，形成了對廳的實際面積的擠占。過去的設計中往往忽略了這一點，在實際使用當中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都愿意在廳中擺放沙發、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放，起居廳的連續墻應保持在3米以上，以擺放家具。 （5）忌光線暗淡。在選擇住房時要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛生間的采光效果依次類推。 （6）忌動靜相擾。所謂動靜結合實際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如，按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門更好不要直接面對著廳。同時衛生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動的空間，設置音箱、電視等發聲設備的地方應該和主臥盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。 （7）忌廚房深藏不露。廚房在使用中要排房煙氣、產生噪音，所以切記不要把廚房設計在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又擠占空間，是一種不可取的設計。 （8）忌房屋通透效果不好。房間之間和公共活動區域的通風狀況的好壞，也是衡量戶型設計成功與否一個重要標志。過于曲折的戶型設計往往使空內空氣阻隔，夏日室內空氣偏高。戶內的空氣對流是一項很重要的環保指標，只不過長期以來不太被人重視罷了。 6、．房屋面積注意要點 （1）合同里的面積陷阱。 新的合同范本里規定：“建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內（含3%）的，根據產權登記建筑面積結算房款；建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值中有一項超出3%時，買房人有權退房。” 應對 *** ： ①看房時注意施工進度。一個樓盤如果總體開發規模不是很大，而且施工進度比較快（如主體結構已經封頂），那么面積出現較大差異的可能性就會大大減少。 ②人住時別忘了向開發商索要測繪部門的實測報告。 ③特殊約定寫進合同。如果選擇了比較特殊的計價和結算方式（如按使用面積計算），那么對于面積差異的處理，一定要做出相應約定，并寫進合同。 （2）陽臺問題。 不同類型的陽臺，面積計算標準也大相徑庭。封閉陽臺按其水平投影面積計算，而凹陽臺、挑陽臺僅按其水平投影面積的一半計算。在商品房預售中，不少開發商先說陽臺是未封閉的，但到實際交房時陽臺卻變成封閉的了。 應對 *** ：在合同里把套內面積、陽臺面積都約定清楚，保障出現問題時有據可查。 （3）要錢的“贈送”面積。 購房者在買房時，一定要對開發商“贈送”部梯形的性質分析清楚，不要到時候拿到一個要錢的“贈送”面積。此外，套內建筑面積購房人對它有收益、處分、使用等各種權利；公有所有權，如樓梯、外立面等，無論購房人個人還是開發商都不能隨便拆改或改變使用性質。 應對 *** ：不妨將開發商的承諾寫到合同里。 （4）公攤面積陷阱。 公攤面積由于是不能測量，而成為消費者“心有余而力不足”的部分。 應對 *** ： ①消費應該在簽訂面積條款時，將使用面積、公攤面積、套內建筑面積的具體長度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下。 ②消費者有權對自家房屋的公攤面積進行測量、復核，或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的單位，對有爭議的面積進行檢測。 ③在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益，必須寫清假設面積尺寸差一厘米，就要賠償相應數額的錢款，這樣某些銷售商才不敢作假。 （5）變更房屋、小區設計。 這會導致房屋面積發生變化。商品房面積主要由套內建筑面積和公共分攤面積兩部分組成。如果開發商在預售過程中，變更了公共部位或部分房屋的設計，就會使各家各戶的公共面積分攤系數發生變化，從而使公共分攤面積發生變化，導致購房者在房屋竣工時建筑面積發生變化。 應對 *** ： ①施工過程中的設計變更及由此引起的面積出入，開發商未及時地以書面通知購房人，購房人有選擇退房的權利。 ②如果購買期房，就要對可能的風險有所預測，如果承擔不了這個風險，就盡量避免買期房。 （6）部位定性不清。 在商品房面積計算中，不同的部位計算原則相差甚遠。開發商往往就利用這方面的規定設下陷阱，如根據規定，閣樓是不計入商品房面積的，但夾層是要計入面積的。在預售時，有些開發商往往會把夾層說成是閣樓，到實測時，購房者的房屋面積卻增加不了。 應對 *** ：在簽合同時就約定清楚。 （7）總面積增加能用的少了。 消費者一般都看建筑面積是多少，而建筑面積確實沒有問題，使用面積的問題卻因為最初消費者沒有約定而無法舉證。很多消費者敗訴就是舉證不足。 7、．選房的七個步驟 （1）自我評價。 根據自身家庭的儲蓄、可獲得的各類貸款以及從親友處可獲得的借款等因素，來估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。 （2）搜集信息。 可從以下幾種渠道獲得購房信息： ①媒體廣告； ②親友介紹； ③開發商或 *** 商郵寄、發送的宣傳品； ④售樓書； ⑤現場廣告牌； ⑥現場展示樣板房； ⑦房地產交易展示會； ⑧直接與房地產營銷人員進行交流； ⑨其他途徑，包括從房地產交易所、咨詢公司等處查詢關于房地產交易的各種資料。 （3）項目篩選。 根據收集的購房信息和自己的需求，對相關信息進行篩選，確定重點樓盤。 （4）實地察看。 購房者根據所收集的購房信息，對欲購房屋進行實地調查。 對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質量，裝修標準、裝修質量，房屋的附屬設備是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗以及內部設計是否合理等方面進行仔細考察。 對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。 另外，還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。在實在查看過程中，購房者如果有無法調查的情況，或在某些方面存在疑問，還可以直接向現場的售樓人員詢問，真正做到心中有數。 （5）確定目標。 根據前面三個步驟中的檢驗，最終確定欲購房屋。 （6）查詢欲購房的合法性。 房地產商在銷售商品房時應具備“五證”：即《國有土地使用證》、《建設土地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。 （7）接觸洽談。 購房者與開發商就價格、住房要求等具體問題進行協商。 8.樓盤的信息獲得 （1）媒本廣告，包括報紙雜志廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等； （2）網上查詢； （3）親友介紹； （4）開發商或 *** 商郵寄、發送的宣傳品； （5）售樓書； （6）現場廣告牌； （7）現場展示樣板房； （8）房地產交易展示會； （9）直接與房地產營銷人員進行交流； （10）真他途徑，包括向房地產交易中心、房地產交易所、房地產中介咨詢公司查詢關于房地產交易的各種資料。 9．如何區分板樓和塔樓 可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。 10．板樓的分代 之一代板樓 追溯板樓的歷史，人們可以看出它在建筑造型以及實用性方面的進步。板樓之一代產品出現于20世紀七八十年代，隨著住房從平房向樓房的發展，板樓誕生了。板樓最典型的造型是前三門和西便門的板樓，一般為十多層高，樓房很長，立于道路一邊，幾乎遮擋了人們的視線。每層的電梯一般位于樓房的兩側，兩部電梯交替使用，使得一梯10戶甚至16戶，繁忙的時候，電梯十分擁擠，而且緊鄰電梯的一戶要忍受住戶反反復復經過門口的煩惱。 第二代板樓 20世紀90年代，板樓出現了“升級”，面寬減小，繼續“發揚了”南北通透、戶戶朝陽的優勢。但由于占地大、土地成本分攤較大，成為很多開發商眼中的“雞肋”，這期間，開發商為了多出面積，大多開發塔樓，使其一度風行。 第三代板樓 最近幾年，一些開發商舉起“第三代”板樓的大旗，重新殺回樓市，使人眼前一亮。其中以板式小高層為主打，力求在建筑立面的玻璃、金屬應用、外廊裝飾等方面創新，創造與眾不同的視覺效果。同時，使用率高的經濟性和一梯兩戶設計的舒適性也成為“第三代”板樓的賣點，這一代板樓以嶄新的形象改變了人們對前兩代板樓的印象。 板樓的變臉 為了解決板樓占地多的問題，很多開發商還開發出圍合式板樓群，這也掩蓋了板樓體過長的缺陷。令人叫絕的是，國外的建筑設計理財在板樓設計中，將呆板單調的大片板樓中間設計為方形的空洞，既彰顯了樓體個性，同時也有利于氣流通過，與大氣融合。應該說，由于人們對通風指標的關注和建筑形式的要求，板樓在不斷變化中確立著自己的地位，也使得樓市有充分的選擇。在推崇健康生活的理念之下，人們對板樓的青睞，讓塔樓頗感失落。其實，它們像兩個風情的女子，各有各的特點。 12、高品質的板樓 高品質的板樓人部采用板式結構，讓電梯與樓道位于后立面，將朝陽面讓位于居室。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。在房型的組織上，盡量有利于風的直線流動，常保空氣新鮮。同時還強調戶與戶的獨立性，避免因凹凸過多、戶與戶之間窗戶過近而導致互視，很好地保證了私密性。具體的品質還體現在： （1）控制面寬和進深的比例。 板樓的發展在經歷了八十年代長板樓之后，近年逐步過渡到舒適度較高的純板樓。前者因電梯少而隔幾層設置長通道有顯而易見弊端，后者則是一梯兩戶，并保證一定的面寬，使日照充分，同時將各種功能區配置得更完善。隨著住宅的發展，一種只有兩三個門洞的短板樓也開始出現，它不僅保持了純板樓的優勢，還克服了園林規劃單調、布局呈兵營式排列等弊端，并在樓體上增加了開槽，形成明衛生間、明餐廳，有效地提高了舒適度。 因此，要盡可能選擇進深短、面寬寬的戶型。一般來說，低層板數進深控制在14米以內，高層板樓進深則在18米以內，有些超過20米的戶型。如果不是靠板樓兩側在面采光，盡量慎選，因為過大的進深會使戶內灰色空間增多，影響居住的舒適度。面寬則根據戶型大小而定，通常板樓戶型多在二居室以上，二居室面寬在6米至8米，三居室面寬在10米至13米，四居室面寬在12米至15米。 （2）注意臥室和客廳的日照。 設計上要著重考慮把房間和輔助房間的位置擺放嚴格區分、不錯雜分面，要動靜分開，這一點是板樓的優勢。在戶型間隔上，開門是廳或玄關，餐廳和廚房相鄰并置于背陽面。起居室和主臥室置于朝陽面。走廊盡頭是主臥室。 在朝向上，正南正北的戶型布局一般是“二居室，主臥室和起居室朝南，或兩個臥室朝南，起居室朝北；三居室，主臥室、一個次臥室或書房和起居室朝南，或主臥室和起居室朝南，另兩個次臥室朝北，或三個臥室朝南，起居室朝北；四居室，三個臥室和起居室朝南，或兩個臥室和起居室朝南，或三個臥室朝南，起居室朝北。作為東西朝向的板樓，則以東側為主要朝向，其他而已規律與南北朝向相同。 板樓更大的優勢是戶型規矩、互視小、通風、日照良好，因此盡量選擇直板樓，對于U形和Z形板樓要根據日照和互視狀況慎重考慮